Joinville é a maior cidade de Santa Catarina e uma das que mais cresceu nas últimas décadas. Com esse crescimento, veio também um problema que afeta milhares de famílias e empresas na cidade: imóveis irregulares. Seja por falta de escritura, por construções não averbadas, por herança não inventariada ou por posse prolongada sem documentação, a irregularidade imobiliária é mais comum do que parece — e pode gerar problemas sérios na hora de vender, financiar ou transmitir o imóvel.

Neste guia, a gente explica as principais situações de irregularidade e o que fazer em cada uma delas.

Situação 1: Imóvel comprado com contrato de gaveta

O “contrato de gaveta” é um acordo informal de compra e venda que não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É muito comum em Joinville, especialmente em negócios feitos entre particulares ou em loteamentos mais antigos. O problema é que, juridicamente, o imóvel ainda pertence ao vendedor — o que cria riscos sérios para o comprador em caso de dívidas, falecimento ou má-fé do vendedor.

A solução depende da situação específica. Se o vendedor ainda está vivo e cooperativo, é possível formalizar a transferência por escritura pública e registrá-la. Se o vendedor faleceu ou não é encontrado, pode ser necessário ingressar com uma ação de adjudicação compulsória ou de usucapião.

Situação 2: Construção não averbada

Muitas pessoas constroem ou reformam seus imóveis sem dar entrada na prefeitura e sem averbar a construção na matrícula do imóvel no cartório. O resultado é um imóvel que, no papel, tem 80m² mas na realidade tem 200m². Essa irregularidade impede financiamentos, reduz o valor de venda e pode gerar problemas com o IPTU e com o Imposto de Renda.

A regularização envolve a aprovação do projeto na prefeitura (quando possível), o pagamento das taxas e impostos devidos e a averbação da construção na matrícula. Em casos de construções muito antigas ou em situações específicas, pode ser necessário um processo de regularização fundiária.

Situação 3: Herança não inventariada

É muito comum que, após o falecimento de um familiar, o imóvel fique “no nome do falecido” por anos — às vezes décadas. Os herdeiros moram no imóvel, pagam o IPTU, mas nunca fizeram o inventário. Isso cria uma situação de insegurança jurídica que se agrava com o tempo: quanto mais herdeiros surgem (filhos dos filhos, por exemplo), mais complexo fica o processo.

A solução é o inventário — que pode ser judicial ou extrajudicial. O inventário extrajudicial, feito em cartório, é mais rápido e barato, mas só é possível quando todos os herdeiros são maiores de idade, estão de acordo e não há testamento. Quando há conflito entre herdeiros ou herdeiros menores, o inventário precisa ser judicial.

Situação 4: Posse prolongada sem documentação (Usucapião)

Se você mora num imóvel há muitos anos, sem contestação de ninguém, mas não tem documentação que comprove a propriedade, pode ter direito à usucapião. O usucapião é o reconhecimento legal da propriedade pela posse prolongada e pacífica.

Em Joinville, o usucapião extrajudicial — feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis — tem se tornado cada vez mais comum e é uma alternativa mais rápida ao processo judicial. O prazo de posse necessário varia conforme o tipo de usucapião: 5 anos para imóvel urbano com moradia (usucapião especial urbano), 10 anos para posse com justo título e boa-fé, e 15 anos para posse simples.

Situação 5: Imóvel em área de regularização fundiária

Joinville tem diversas áreas de interesse social onde o poder público tem programas de regularização fundiária — como o REURB (Regularização Fundiária Urbana). Se o seu imóvel está em uma dessas áreas, pode ser possível obter a regularização com custo reduzido ou até gratuito, dependendo da situação socioeconômica.

Por onde começar?

O primeiro passo é sempre levantar a situação atual do imóvel: verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, checar a situação na prefeitura e identificar qual é o tipo de irregularidade. A partir daí, define-se o caminho mais adequado.

No OLC, nossa equipe imobiliária e registral atua especificamente em regularização de imóveis em Joinville e região. Se você tem um imóvel irregular — ou suspeita que tem — entre em contato. A gente analisa a situação e apresenta o caminho mais simples para resolver.